Luana Maria Vaz

O Município de Curitiba instituiu o Programa Curitiba de Volta ao Centro, através da Lei Complementar nº 150, de 18 de dezembro de 2025, voltado ao desenvolvimento urbano integrado da região central, com horizonte de implementação até 2050.

O programa estabelece diretrizes para requalificação urbanística e ambiental, ampliação da moradia, fortalecimento da segurança, incentivo à mobilidade ativa e utilização de transporte público, valorização do patrimônio histórico e promoção da sustentabilidade. Para tanto, a lei combina instrumentos urbanísticos, como retrofit, incentivos construtivos e transferência do direito de construir, com incentivos fiscais – especialmente em relação ao IPTU, ao ITBI e ao ISS – e subvenções econômicas, buscando atrair investimento privado para reocupar imóveis ociosos, recuperar edificações degradadas e fomentar habitação, inclusive de interesse social.

Com isso, a lei cria um conjunto relevante de benefícios fiscais condicionados à realização de obras alinhados às finalidades do programa. Em relação ao IPTU, há redução de 100% durante o período de obras de retrofit e de restauro até 31 de dezembro de 2028, bem como isenção integral para imóveis do patrimônio cultural que tenham sido restaurados até 2032. Para imóveis submetidos a retrofit, a norma prevê redução de 50% na base de cálculo do IPTU, variando o prazo conforme o uso do imóvel, alcançando até 2032 para usos habitacionais, mistos e hoteleiros. Há ainda isenção total do IPTU para imóveis vinculados a órgãos ou entidades públicas atuantes em habitação de interesse social, inclusive em parceria com particulares, também até 2032.

Destaca-se, ainda, a possibilidade de remissão de créditos de IPTU, inscritos ou não em dívida ativa, constituídos até 31 de dezembro de 2020, desde que haja compromisso formal para a execução de obras de recuperação do imóvel. A remissão limita-se ao valor da obra, depende de aceitação pelo Poder Público e implica suspensão da exigibilidade dos créditos durante o período de execução.

No que se refere ao ITBI, a lei concede tratamento favorecido aos primeiros adquirentes de unidades habitacionais resultantes de retrofit. Há isenção total até 31 de dezembro de 2032 especificamente para os adquirentes que já estavam inscritos, até a promulgação da lei, na fila da Companhia de Habitação Popular de Curitiba (COHAB-CT). Para os demais adquirentes, o benefício assume a forma de alíquotas reduzidas, fixadas em 1% ou 2%, conforme a respectiva faixa de renda familiar, também até o final de 2032.

Quanto ao ISS, a norma estabelece duas frentes de estímulo. De um lado, isenta do ISS Fixo os profissionais autônomos estabelecidos no perímetro do programa até 2032, mediante requerimento. De outro, reduz em 60% o ISS incidente sobre serviços de construção civil relacionados a obras de retrofit e restauro, abrangendo os subitens específicos da lista anexa à Lei Complementar nº 116, também até 2032. Além disso, a lei prevê isenção de taxas de licenciamento administrativo para as obras enquadradas no programa.

A lei ainda depende de regulamentação pelo Poder Executivo Municipal, a qual deverá ocorrer no prazo de até 180 dias contados de sua publicação.

A equipe do Prolik Advogados está à disposição para prestar as orientações necessárias sobre o Programa Curitiba de Volta ao Centro, avaliando oportunidades e impactos fiscais específicos em cada caso concreto.

No dia 18 de fevereiro de 2026, a Secretaria Municipal de Planejamento, Finanças e Orçamento do Município de Curitiba publicou, no Diário Oficial, o Edital de Notificação SMF n° 13/2026, notificando os contribuintes acerca dos lançamentos do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e da Taxa de Coleta de Lixo referentes ao exercício de 2026. 

Desde então, as guias para pagamento estão disponíveis online e podem ser emitidas da seguinte forma: 

PASSO 1:
Acessar o site da Prefeitura de Curitiba: https://iptu-dam.curitiba.pr.gov.br/parcelamento 

PASSO 2:
Informar a “INDICAÇÃO FISCAL” e o “DOCUMENTO DO PROPRIETÁRIO” do imóvel:

PASSO 3:
Realizar a “VALIDAÇÃO DE SEGURANÇA” e selecionar a opção “GERAR CARNÊ COMPLETO”: 

Após esse procedimento, será possível salvar ou imprimir o Documento de Arrecadação Municipal (DAM), disponibilizado em formato PDF. 

FORMAS DE PAGAMENTO 

Os contribuintes que optarem pelo pagamento do débito à vista até o dia 20 de março poderão usufruir de desconto de 10% sobre o IPTU e a Taxa de Coleta de Lixo, conforme pre-visto no Decreto nº 197/2026. 

Ainda, o pagamento poderá ser realizado de forma parcelada, em até 10 parcelas mensais e sucessivas, entre março e dezembro, com vencimento no dia 20 de cada mês. 

LIMITAÇÃO LEGAL DO AUMENTO DO IPTU/2026 

Em dezembro de 2025, a Câmara Municipal de Curitiba aprovou a Lei Complementar n° 149/2025 que: 

• Estabelece os critérios técnicos para determinação da base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU);
• Limita a majoração do imposto para os exercícios fiscais de 2026 a 2029.

Nos termos do art. 3° da referida lei, o valor venal do imóvel (base de cálculo do IPTU), não poderá ultrapassar o limite que represente um acréscimo anual ao tributo superior a 18% somado ao IPCA ou a R$ 290,00, prevalecendo o que for maior. 

IMPORTANTE: essa limitação se aplica apenas aos imóveis que não sofreram alteração cadastral desde o exercício de 2022. 

Considerando o IPCA acumulado aplicável, o aumento do IPTU em 2026, nesses casos, não poderá ultrapassar 22,46% (18% + 4,46%) ou R$ 290,00 em relação ao exercício anterior. 

POSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO 

Diante disso, recomenda-se que cada lançamento seja analisado individualmente, a fim de verificar: 

• O cumprimento dos limites legais;
• Eventuais inconsistências nos valores em cobrança.

Caso sejam identificadas divergências no IPTU ou na Taxa de Coleta de Lixo, é possível apresentar impugnação administrativa até 20 de março de 2026, exclusivamente por meio do Processo Eletrônico de Curitiba (PROCEC): https://procec.curitiba.pr.gov.br/Home/Protocolos.

A equipe Prolik Advogados está à disposição para quaisquer esclarecimentos necessários.

Thiago Cantarin Moretti Pacheco

Em recente julgamento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o IPTU incidente sobre imóvel que ainda não foi partilhado, mas é utilizado exclusivamente por um dos herdeiros, deve ser arcado pelo espólio. Há, no entanto, uma condição: a de que o herdeiro na posse exclusiva do bem compense o espólio por sua utilização. 

O caso concreto submetido ao STJ envolvia duas irmãs que partilhavam os bens de sua falecida mãe. Uma delas ocupava, com exclusividade, um dos imóveis inventariados – e, ao homologar a partilha, o juízo de origem determinou que ela arcasse com a dívida de IPTU, já que estava na posse do imóvel. Com a manutenção da decisão pelo Tribunal de Justiça, a parte recorreu ao STJ sustentando que, até a partilha, a dívida é do espólio. Além disso, o pagamento de IPTU é obrigação propter rem, isto é, decorrente da propriedade da coisa.

Ao reformar a decisão, o STJ decidiu que a natureza da dívida impõe que ela seja suportada pelo espólio – na prática, sendo rateada entre os herdeiros.  No entanto, é necessário que o herdeiro que tem a posse exclusiva de algum bem do espólio compense os demais, sob pena de ter seu quinhão descontado a título de indenização aos demais sucessores do autor da herança. 

O Relator, Ministro Antônio Carlos Ferreira, consignou o seguinte em seu voto: “O herdeiro que ocupa o imóvel deve estar ciente de que pode ter que ressarcir os demais herdeiros pelo benefício do uso exclusivo que está recebendo. Esta compensação preserva os direitos de todos e assegura que o patrimônio da herança seja administrado de maneira equitativa“. 

REsp 1918125/DF

João Fernando Bassil Miranda

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a instituição financeira, ao conceder crédito para a aquisição de um imóvel em contrato com alienação fiduciária, não pode ser obrigada a pagar o IPTU antes da consolidação da propriedade e da emissão da posse do imóvel.

No julgamento do Tema 1.158, sob o rito dos recursos repetitivos, a 1ª Seção do STJ afastou tanto a responsabilidade solidária quanto a legitimidade passiva do credor fiduciário em execuções fiscais que cobram IPTU de imóveis alienados fiduciariamente. De forma unânime, os Ministros acompanharam o voto do Relator, Ministro Teodoro Silva Santos.

Entendimento do STJ

O Ministro destacou que, antes da consolidação da propriedade e da posse do imóvel, o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, pois tal obrigação não está prevista no Código Tributário Nacional (CTN).

No caso da alienação fiduciária, explicou o Ministro, o credor detém a propriedade apenas para fins de garantia do financiamento, sem o propósito de ser dono da coisa, o que o afasta da sujeição ao pagamento do imposto.

A controvérsia envolveu a cobrança de IPTU sobre imóveis adquiridos mediante alienação fiduciária, modalidade em que a propriedade formal do bem é transferida ao banco até que o devedor (fiduciante) quite integralmente a dívida. Nesse período, o fiduciante detém a posse e usufrui do imóvel, mas não possui a propriedade definitiva.

No caso analisado, o Município de São Paulo sustentava que o Itaú Unibanco, na qualidade de credor fiduciário, deveria responder pelo pagamento do IPTU, já que a propriedade do imóvel estava em seu nome. No entanto, o STJ afastou essa responsabilidade com base no artigo 34 do CTN, que define como contribuintes do imposto o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do bem a qualquer título.

Base legal da decisão

O artigo 23, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, estabelece expressamente que cabe ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente sobre o bem alienado. Segundo o Relator, a intenção do legislador foi tributar aquele que detém a posse qualificada do imóvel, com o chamado animus domini, ou seja, a intenção de ser dono.

Dessa forma, o STJ entendeu que o credor fiduciário não pode ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU enquanto não houver inadimplência do devedor e consequente consolidação da propriedade e da posse em seu nome.

Tese firmada

Com a decisão, a 1ª Seção do STJ fixou a seguinte tese:

“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do CTN.”

Com essa definição, o STJ reforça a segurança jurídica nas operações de crédito imobiliário e limita a cobrança do IPTU ao devedor fiduciante, que é quem efetivamente usufrui do imóvel até a quitação do financiamento.